賃貸派の僕が資産5,000万円を目前に『中古マンション購入』を検討し始めた理由と計算によるシミュレーション結果

世帯資産が4,000万円を超え、5,000万円が見えてきました。
現在は賃貸マンションですが、今後の引っ越しで賃貸は選択肢が少ないので、中古マンションも気になってきました。

賃貸で家賃払い続けるのと、賃貸マンションと、それぞれどのくらいのコストになるのか・・・が気になりましたので計算してみました。

はじめに

まず、第一に賃貸と持ち家、どちらが良いかは予想は難しいです。

という前提ですが、計算しないことには具体的に考えられないので、まずは計算してみます。

計算してみた

物件の条件

まずは希望のエリアの中古マンションの金額を調べてみます。条件としては、以下としてみます。

• 駅から徒歩10分以内
• 平置き駐車場
• （できれば）最上階
• （できれば）宅配ボックス

内装はリフォームでなんとかなるとして条件としては外しておきます。

およそ2,000万円前後から物件が見つかりました。
ということで、余裕をみて2,500万円としてみます。

支払金額

2,500万円の中古マンションを購入時にかかる費用を算出してみます。

毎月の支払い

毎月の支払いは仮に以下としてみます。

• 管理費：1万円
• 修繕積立金：1万円
• 駐車場代：1万円

税金

次に税金関係を見積もります。

税金関係（購入時）

• 不動産所得税：（建物の固定資産税評価額 -1,200万円）×3%　→ 0円
  正確な評価額は問い合わせないと分からないですが、1,000万以下のようです。
• 登録免許税：名義変更約3万〜8万円　＋抵当権約2.5万〜10万円
• 司法書士報酬：約8万〜15万円
• 印紙代：2万円程度
• 消費税：売主が個人であれば0円です（個人かどうか要確認）

合計は15～35万円程度のようですので、35万円とします。

税金関係（保有）

• 固定資産税：年間で8万〜12万円程度→月1万円
• 都市計画税：固定資産税評価額 × 税率（最高0.3%）→年間約2万〜3万円

他で余裕見ているので月1万円とします。

税金関係（売却時）

• 所得税、住民税：3,000万円控除により0円

不動産会社への支払い

不動産会社への支払いは以下になります。

• 仲介手数料（購入時）：（2,500万円×3%+6万円）×1.1（消費税）＝約90万円
  これが一番高いです。
• 仲介手数料（売却時）：（1,000万円×3%+6万円）×1.1（消費税）＝約40万円
  売却時も売れた金額に対して同様に手数料がかかります。仮に1,000万円で売れたとしています。

住宅ローン関係

住宅ローン関係を見積もります。頭金なし、ボーナス増額なしとします。

• 融資事務手数料：2,500万円×2.2%=約55万円
• 住宅ローン減税：2,000万円分*0.7%の控除を10年間→約140万円

毎月の支払いと総額

2,500万円を「フラット35（金利2.0%・35年返済・元利均等）」で借りたとします。

• 毎月の返済額： 82,816円
• 35年間の総返済額： 約3,478万円
• 利息の合計： 約978万円

ちなみに、手元の2,500万円を35年間、年利4%で運用、最後に20.315%課税としてみます。

• 35年後の元利合計（税引前）： 約9,865万円
• 利益の額： 約7,365万円
• かかる税金（約20%）： ▲約1,496万円
• 税引後の利益：約5,869万円

結果のまとめと考察

以上より、購入時にかかるお金は、合計180万円です。

毎月かかるお金は、合計12.3万円です（住宅ローン減税除く）。

売却時にかかるお金は、約40万円と見積もります。

同じくらいの家賃の賃貸に住むのと比べると、購入の方が、マンションが手に入る分、良いかもしれません。

購入の場合は、設備のメンテナンス・修理費にもお金がかかることを考えると、良いとも言い切れないような気もしますね。

何しているか分からないですが、住み替えている可能性の方が高そうです。そうすると、今回のマンションに20年くらい住んで、そこで売却でしょうか。

20年後に今回のマンションがいくらで売れるか・・・は分からないので、価値が落ちにくそうな条件にしておくくらいでしょうか。

途中で売るのであれば、フラット35のような固定金利で高い金利を支払うのは損な気がします。変動金利にしておいて、金利が上がってきたら一気に返済するタイミングということになります。

ということで、計算してみます。

賃貸とのコスト比較

中古マンションを購入して20年で売却する場合と、賃貸（家賃12万）のコストを比較してみます。

フラット35は金利が高いので、変動金利を想定して0.5%とします。金利が上がった場合は一気に返済するという前提です。

項目	購入のコスト・利益	賃貸のコスト
毎月の「消える」お金	管理費・修繕積立金・固定資産税（月4万×20年 = 960万）	家賃（月12万×20年 = 2,880万）
一時的に「消える」お金	初期費用＋売却費用（約220万）	なし（更新料なしとする）
ローンの利息	約190万円（金利0.5%） ※約840万円（金利2.0%）の場合	なし
戻ってくるお金	住宅ローン減税（約140万）	なし
物件の「時価」変動	購入価格(2,500万) − 売却価格(X万)	なし

購入の総コスト（960万 ＋ 220万 +190万円− 140万）は、1,230万円になります。
家賃総額の2,880万円と比較すると、1,650万円低いです。

よって、20年後にマンションが購入額と同じ金額で売れれば1,650万円お得ということになります。
設備のメンテナンス・修理費用を見積もっても1,650万円も値下がりすることは無さそうなので、購入の方がお得ということになります。

10年とすると、購入の総コストは（480万円＋220万円+110万円-140万円）は、670万円となります。家賃総額の1,440万円より770万円低いです。これでもまだ大丈夫そうに思います。

10年くらい住むなら購入もありかなと思いました。

まとめ

賃貸で希望の物件がなければ以下に注意して購入も検討して良いと思いました。

物件を選ぶとき

• 資産価値が下がりにくそうなところ
• 都市部の人気エリア、駅近10分以内。
• 築20~30年くらいで値下がりが緩やかになった物件。

返済戦略

• 変動金利で35年とか長めにローン
• 住宅ローン減税を使用
• 現金はなるべく手元に残して運用
• 金利が3%とか上がってきたら返済